“La parola all’avvocato”: lavori alla facciata nei condomini minimi

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Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena PrimigalliMarco Baldinotti.

Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected] 

Gentile Avvocato, abito in una villa bifamiliare, che dopo molti anni, ritengo necessiti di una manutenzione della facciata. Io vorrei cominciare con i lavori, individuando la ditta migliore, ma il mio vicino di casa, proprietario della altra villetta, è contrario. Mi chiedo: si può rifiutare? Quali sono i miei diritti e come posso agire?  

Gentile lettore,
il quesito di questa settimana è estremamente importante perché pone l’attenzione su un problema comune a molte famiglie, che si trovano a dover gestire un rapporto di vicinato complicato, pur se formato da pochi condomini.

Da un punto di vista normativo, l’esempio portato dal lettore è identificabile nel c.d. Condominio minimo, con il quale si intende il condominio costituito da soli due condomini, ossia due soli partecipanti. Il nostro codice non disciplina direttamente l’istituto, ma una sua definizione la possiamo trarre da una interpretazione di alcune sentenze. Al contrario, il concetto di condominio minimova tenuto separato da quello di “piccolo condominio”, il quale ha un numero di condomini pari o inferiori a otto.

Nel caso di specie, dobbiamo anche sgombrare il campo da un altro problema, cioè dalla necessità di avere un amministratore di condominio, che rappresenti lo stesso. Il codice civile non impone di nominare un rappresentante, che in casi analoghi servirebbe per regolare queste controversie fra condomini.

Quindi come è possibile fare? Due sono le soluzioni, ed entrambe mostrano le proprie lacune.

La prima consente, in assenza di amministratore, di svolgere comunque i lavori che si reputino necessari e urgenti(art.1134 c.c.), mentre l’art.1110 c.c. subordina la possibilità del rimborso alla trascuratezza, ovvero inattività degli altri condomini. Questa soluzione, di immediata efficacia, rischia di essere eccessivamente onerosa per il proprietario che si assume interamente il costo dei lavori. Qualora infatti, come nel suo caso, l’altro proprietario non fosse d’accordo sul pagamento, rischierebbe di dover aprire un contenzioso giudiziale. Però attenzione: potrebbe ricevere una sentenza favorevole dal Giudice, sempre però che i lavori fossero urgenti e improrogabili!

La seconda possibilità, meno immediata, prevede che i due condomini si accordino per la nomina di un amministratore di condominio. Questo potrà essere scelto fra uno di loro, oppure potranno nominare un soggetto terzo. Quest’ultima si presenta come la scelta consigliata, soprattutto considerata l’elevata indecisione se svolgere o meno questi lavori.

Infatti, recente giurisprudenza ha chiarito che anche il condominio minimo potrà avvalersi dell’art. 1136 c.c., potendo l’assemblea costituirsi con la presenza di entrambi i condomini all’unanimità, non esistendo alcuna norma da cui si ricava la necessità di operare con il principio maggioritario.

Infatti, le note norme in materia relative al numero dei condomini riguardano la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento (art.1129 c.c. e art 1138 c.c.).

Solo qualora non sia possibile operare in questo senso si potrebbe far ricorso alla Autorità Giudiziaria.

In conclusione, l’art.1134 c.c. si applica tout courtal Condominio, indipendentemente dal numero di partecipanti. E’ tuttavia possibile che il Condominio si doti di un Amministratore o di un Regolamento, adempimento non obbligatorio, a differenza di quelli composti rispettivamente da più di otto e più di dieci partecipanti in cui tale condizione è inderogabile.

Non è escluso quindi che la gestione, nel caso di Condominio non obbligatorio possa essere demandata informalmente ad uno dei condomini essendo comunque indispensabile, nel disaccordo, che le decisioni che riguardano il Condominio di piccole dimensioni siano adottate in apposita assemblea che, in assenza della figura dell’amministratore, può essere convocata da uno o più condomini“.

Avv. MARCO BALDINOTTI

 

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