“La parola all’avvocato”: danni nella casa data in affitto, impossibile entrarci per problemi di comunicazione con i nuovi inquilini

Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli e Marco Baldinotti.

Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected]. 

Gentile avvocato, sono proprietario di una villetta singola, e l’ho data in affitto ad un a famiglia. Ho urgente necessità di entrare in casa dato che ritengo che all’interno possano esserci stati dei rovinosi danni dovuti dalle forti piogge al tetto della casa e questo possa arrecare pericolo, ma le persone che sono in affitto non mi rispondono, né al cellulare, né al telefono di casa né tantomeno agli sms inviati e ai messaggi lasciati in segreteria. Come posso fare?

“Caro lettore,
nella maggior parte dei contratti di locazione è spesso inserita direttamente la clausola che specifica le modalità di “visita” dei locali da parte del proprietario, sia nel caso di nuova locazione, sia nel caso di verifica stato degli ambienti, sia in prossimità della scadenza del contratto.

Nonostante la legge non lo dica espressamente, il locatore ha il diritto di eseguire comunque visite periodiche presso l’immobile dato in locazione.

Il codice civile – all’art. 1575, n°3 – ricorda che il locatore deve però “garantire il pacifico godimento durante la locazione” cosicché al conduttore sia assicurata l’ampia garanzia del comodo uso del bene, soprattutto nei casi in cui lo stesso locatore pretenda di entrare nell’immobile locato senza averne fondato un motivo.

Proprio per questo è opportuno, che nel contratto sia prevista una apposita clausola che autorizzi il locatore, o una persona da lui incaricata, a visitare l’immobile per determinate esigenze e con particolari modalità.

Facciamo il caso che nel Suo contratto di locazione vi sia indicato che “il locatore potrà ispezionare o far ispezionare i locali affittati nei giorni non festivi e previa comunicazione alla parte conduttrice”. In tal caso il locatore, in una situazione di “urgenza” come la sua dovrà comunicare, o comunque provare a comunicare, alla parte conduttrice che ha la necessità di verificare lo stato dei luoghi.

Ovviamente il padrone di casa nel momento in cui cede in locazione un immobile, pur rimanendone il proprietario, perde il libero possesso e godimento dello stesso, in quanto questi vengono trasferiti al conduttore, cioè all’inquilino.

Questo significa che occorre un equilibrio tra la necessità del locatore di verificare ogni tanto lo stato della casa ed il diritto dell’inquilino alla propria privacy.

I problemi sorgono quando mancano le clausole che disciplinano le modalità di visita del locatore in questo tipo di contratto.

Se da un lato infatti deve riconoscersi il rispetto della privacy e del libero godimento dell’immobile da parte del conduttore, non può assolutamente essere negato il diritto di visita del locatorein quanto proprietario.

Quest’ultimo però, laddove all’interno del contratto non siano pattuite le modalità, dovrà in ogni caso rispettare alcune regole:

– si ritengono sempre necessari la presenza e il consenso del conduttore, a meno che non si tratti dicircostanze eccezionali e urgentiche permettono al locatore di entrare in casa propria senza preavviso o autorizzazione (per esempio come nel Suo caso pericolo di danno grave e imminente a cose o persone);

– le visite del locatore vanno concordate con congruo preavviso, in forma scritta laddove possibile, non potendoil locatore presentarsi in qualsiasi momento senza avvisare;

– il locatore non può mai irrompere nell’abitazione utilizzando le proprie chiavi, in quanto l’immobile non è più in suo possesso;

– e nel caso di visite da parte di terzi interessati all’affitto o all’acquisto, oppure da parte di tecnici per l’esecuzione di lavori, devono sempre svolgersi alla presenza del conduttore e previo suo consenso.

Tutto questo perché il locatore che si introduce nell’appartamento quando il conduttore non c’è, oppure senza idoneo preavviso e senza consenso, laddove non sussistano ragioni di particolare necessità e urgenza, commette reato di violazione di domicilio.

Pertanto ritengo che nel suo caso possa trattarsi di circostanze eccezionali e urgenti che le permettono di entrare nella villetta di sua proprietà, senza ulteriore preavviso, se non quello cercato di dare mediante telefonate e sms scritti e messaggi in segreteria, dato il reale pericolo di danno grave e imminente a cose o persone che si può qui ravvisare”.

Avv. MARIA SERENA PRIMIGALLI PICCHI