Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Con una recentissima pronuncia la Corte di Cassazione n. 26680 del 24/11/2020 è tornata su un tema di frequente applicazione pratica, relativo all’applicabilità e alla portata delle disposizioni di cui all’art. 889 c.c. relative al rispetto delle distanze dei tubi, in presenza della realizzazione di un secondo bagno di un appartamento sito in uno stabile condominiale.
L’art. 889 c.c. rubricato appunto Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi prevede che “Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.”
IL CASO sottoposto all’attenzione della Suprema Corte si riferisce appunto ad un’azione promossa per la violazione delle distanze dei tubi realizzati in occasione della realizzazione di un secondo bagno.
A seguito dell’accoglimento della domanda in 1° grado ed un giudizio d’appello (a seguito di rinvio), i giudici d’appello richiamavano l’applicabilità dell’art. 1102 statuendo che in relazione alle installazioni dei tubi nei solai che separano i piani di un edificio condominiale, non ha provocato nella specie un utilizzo più intenso o un pericolo per le parti comuni.
La Corte d’appello, che rigettò la domanda, escluse poi la violazione dell’art. 889 c.c. “in quanto incompatibile con la struttura dell’edificio e delle esigenze abitative connesse alla creazione di un secondo bagno, necessario in un’abitazione di taglio medio … peraltro ubicato in adiacenza a quello preesistente”.
La Corte di Cassazione nel rigettare il ricorso ha richiamato, per quanto di ns. interesse, due importanti principi enucleati dal giudice di legittimità:
- le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini (Cass. 1989/2016). Sarà quindi necessaria una valutazione del giudice di merito in ordine al contemperamento tra i vari interessi in gioco.
- la disposizione dell’art. 889 c.c. è applicabile anche con riguardo agli edifici in un condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igene (Cass. 13313/2009).
I Giudici di Piazza Cavour, richiamano quindi un principio già in precedenza affermato, che pone l’accento sull’indispensabilità dell’intervento da realizzare, così da contemperare i vari interessi in gioco, e a giustificare nel caso di specie la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. per la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, trattandosi – dice la Suprema Corte- di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità.
Avv. ENRICO CARTI
