Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
Gentile avvocato,
la domanda che pongo alla rubrica riguarda la possibilità di apertura di una nuova porta su vano scale: si può? Io abito nell’appartamento al di sotto di quello che sarebbe sottoposto a frazionamento. L’inquilino, per poterlo così affittare e ricavarci una rendita, avrebbe espresso la volontà di aprire questo nuovo separato ingresso. Gli altri condomini hanno espresso alcuni dubbi, anche dal punto di vista estetico, in quanto non sarebbe proprio bellissimo da vedere. Io invece resto scettico, e Le chiedo se la Legge prevede o meno questa possibilità. Grazie della risposta.
“Caro lettore,
la risposta alla domanda prevede un piccolo excursus normativo, partendo da quanto espresso dal codice civile.
La norma regolatrice, in tale materia, è costituita dall’art. 1102 c.c., la quale consente al condominio di servirsi della cosa comune, “purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Applicato al caso concreto, occorre individuare, in altri termini, i limite passati i quali deve considerarsi che l’uso individuale del bene comune impedisca agli altri condomini di trarre pari utilità dalla cosa comune.
Per come viene descritta, appare come un’opera che non ne altera la destinazione d’uso delle parti comune, essendo tale parte destinata proprio a consentire l’accesso nelle distinte unità immobiliari. E nulla impedisce a ciascun altro proprietario di eseguire il medesimo intervento in corrispondenza delle proprie abitazioni.
Pertanto, l’apertura di una nuova porta nel muro comune – a seguito di frazionamento dell’unità immobiliare in due unità, può essere liberamente eseguita dal singolo condomino, senza bisogno del consenso dell’assemblea. Resta fermo che il condomino deve rispettare la sicurezza dell’edificio, la stabilità e il decoro architettonico.
Se invece, all’interno del regolamento condominiale, fosse espressamente esclusa questa possibilità, rimarrebbero in capo al condomino solo due opzioni. La prima prevede di ottenere il consenso ai lavori da parte della maggioranza dell’Assemblea, che si esprimerà con un voto espresso in sede di convocazione.
La seconda, prevede che la richiesta costituisca l’oggetto di una azione davanti al Tribunale, impugnando l’eventuale delibera negativa. Infatti, la Cassazione (Sentenza n.1849/2018) ha espresso il principio secondo il quale “Ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un’utilità maggiore e più intensa da quella tratta eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purché non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso, e senza che tale uso più intenso sconfini nell’esercizio di una vera e propria servitù, per cui deve ritenersi che l’apertura di una porta in una parte comune per mettere in comunicazione con il vano scale un’unità immobiliare in proprietà esclusiva di un condomino, rientra pur sempre nell’ambito di un concetto di uso (più intenso) del bene comune, e non esige, per l’effetto, l’approvazione all’unanimità dei condomini, né determina alcuna costituzione di servitù”.
Avv. MARCO BALDINOTTI
DUE CANTINE SEPARATE DA UN TRAMEZZO: QUELLO DI LA’ VUOLE APRIRE UNA PORTA SULLE SCALE DI QUELLO DI QUA, E DI CUI HA IL PASSAGGIO SENZA ALTRO. NON ARRECA UN DANNO A QUELLO DI QUA CHE COSI’ NON PUO’ PIU’ FARE USO DELLA SUA CANTINA? PER FAVORE DARE UNA RISPOSTA GRAZIE
Buonasera. La domanda così come è posta non ci permette una risposta adeguata.
Avremmo bisogno di approfondire.