Torna, dopo una pausa, l’appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Gentile Avvocato,
scrivo per ricevere una sua opinione in merito ad un fatto che mi è accaduto in questi giorni. I miei genitori oggi deceduti, avevano dato in affitto una casa ad una famiglia negli anni ’80. Questi signori hanno vissuto in questo immobile ininterrottamente per oltre 35 anni, senza dare alcun problema.
Il contratto riportava quale canone di locazione, la cifra di lire 200.000 mensili, e non era mai stato modificato dalla data di sottoscrizione, fino alla disdetta che abbiamo intimato nel 2019. Fidandosi reciprocamente, però, concordavano di pagare una cifra simbolica di 400 euro, superiore alle 200.000 lire, ma comunque inferiore alla media degli affitti della zona.
E così sono andati avanti, fino a quando non sono diventata erede di quel contratto. Ho dato disdetta dell’immobile, e loro contestualmente mi hanno richiesto la differenza tra quanto pagato e quanto scritto nel contratto, per tutti gli anni di locazione.
Ora io mi chiedo: ma non c’è la prescrizione? E queste somme, dovrò versarle per forza? La ringrazio del consiglio.
“Gentile Lettrice,
la questione merita un approfondimento, ma sicuramente è possibile in questa sede provare a dare qualche chiarimento.
Contrariamente a quanto asserito dal suo inquilino, che vorrebbe la restituzione integrale delle somme corrisposte in più alla vostra Famiglia, ritenendo assente la presenza di qualsivoglia tipo di prescrizione, in ragione del maggior avere richiesto, è possibile affermare quanto segue.
L’azione di cui all’art. 79 l. n. 392 del 1978, ovvero ex art. 13 comma 5 l. n. 431 del 1998, concessa al conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale, costituisce una fattispecie particolare di “indebiti condictio”, come tale soggetta ai medesimi principi e anche allo stesso termine di prescrizione ordinaria decennale, a cui soggiace l’azione generale ex art. 2033 c.c.
Infatti, l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione di somme che assume non dovute è soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito,trattandosi di pagamenti privi di causa. Ne deriva che la prescrizione del diritto al rimborso è quella ordinaria decennale, ai sensi dell’ art. 2946 c.c..
Nel caso che ci viene oggi sottoposto, qualora dovesse essere ritenuta legittima la richiesta effettuata dal conduttore, si dovrebbe necessariamente operare in seno ad una sua cospicua riduzione della somma dovuta, tenuto conto della intervenuta prescrizione decennale.
Inoltre, la stessa Cassazione ha sancito il principio secondo il quale “l’azione del conduttore che agisce per la ripetizione delle somme che assume di avere versato in eccedenza rispetto al canone legale è soggetta ai medesimi principi che regolano la domanda di ripetizione di indebito ed è, pertanto, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale a norma dell’art. 2946 c.c., non potendo invocarsi né la prescrizione breve del diritto al risarcimento del danno, trattandosi di obbligazione derivante dalla legge e non di obbligazione ex delicto, né quella quinquennale di cui all’art. 2948 n. 3) c.c., che riguarda l’azione del locatore per il pagamento della pigione, né, infine, quella triennale prevista dall’art. 8 l. 27 gennaio 1963 n. 19 che riflette i diritti derivanti dalla tutela dell’avviamento commerciale” (Cassazione civile , sez. III , 14/03/1995 , n. 2936).
Pur dovendo dare menzione dell’esistenza di un orientamento opposto, sancito sempre dalla Suprema Corte di Cassazione, secondo il quale il conduttore può richiedere, fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti, senza che sia opponibile qualsivoglia tipo di prescrizione, si può tranquillamente affermare che la situazione è attualmente dibattuta dai Tribunali.
Pertanto, alla luce delle poche indicazioni che ho fornito, mi sento di suggerire un approfondimento del tema, onde evitare di dover pagare una somma, che potrebbe poi essere dichiarata come non dovuta”.
Avv. MARCO BALDINOTTI
