Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli e Marco Baldinotti.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Gentile Avvocato,
ho iniziato da poco la mia attività di bed and breakfast, utilizzando il mio appartamento di proprietà sito in un condominio, dopo un po’ di tempo mi è arrivata una comunicazione da parte dell’Amministratore condominiale che mi intimava, previa decisione dell’assemblea, ad interrompere tale attività, possono fare una cosa del genere?
“Gentile lettore,
il Bed & Breakfast è un servizio di ospitalità a pagamento a carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali,con il quale un soggetto, esercente l’attività in modo occasionale o imprenditoriale, offre alloggio e prima colazione nella propria abitazione per un numero limitato di camere aventi un numero limitato di posti.
La normativa di riferimento, sul piano nazionale, è ilCodice del Turismo(D. Lgs. 79/2011), ma la regolamentazione vera e propria è affidata alla competenza Regionale e poi man mano è sempre più dettagliata nei provvedimenti comunali.
Tendenzialmente ilregime del condominio è astrattamente compatibile con la destinazione alberghierain quanto non è automaticamente escluso che alcune unità immobiliari vengano utilizzate come albergo ed altre come civile abitazione.
Tuttavia è necessario verificare se all’interno del regolamento condominiale vi siano deivincoli e/o delle limitazioniche possano vietare di adibire un’unità immobiliare a tale scopo.
Di certo tale limitazione non può venire da un regolamento di natura assembleare – non potendo l’assemblea incidere sui diritti soggettivi dei singoli, tale divieto potrebbe essere riscontrato in un regolamento contrattuale, ed in questo caso sarebbe necessario verificare il testo del divieto stesso, proprio perché spesso si leggono formule nei regolamenti che organizzano la vita condominiale, talmente generiche da farvi rientrare tutto o niente.
Una delle formule tipiche è quella che vietaai condomini di utilizzare le unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo.
La giurisprudenza si è sempre più orientata verso una interpretazione restrittivadella formula, intendendo per “uso abitativo” un utilizzo come dimora stabile e abituale, e non meramente transitoria come può essere quella dell’attività di bed and breakfast che consiste, invece, nella prestazione di un alloggio per periodo più o meno brevi, in vista di esigenze di carattere, appunto, transitorio.
Ci sono stati alcuni casi in cui, se l’attività non era consentita dal regolamento condominiale che prevedeva che gli appartamenti non potessero essere destinati “ad uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”, l’attività di affittacamere non venisse ritenuta tale da apportare un cambiamento nella destinazione d’uso dell’unità immobiliare considerata, che era quindi conforme al disposto del regolamentare.
La Corte di Cassazione inizialmente nella sentenza n. 24707 del 2014 evidenziava come la disposizione regolamentare così fatta non precludesse la destinazione delle unità di proprietà esclusiva all’attività di Bed & Breakfast, dato che lo svolgimento dell’attività di B&B non integra un’attività di per sé incompatibile con una clausola del regolamento di condominio che prevede l’uso esclusivo dell’immobile come privata abitazione.
In quel caso quindi il principio indicato era che il regolamento condominiale non potesse costituire un freno all’apertura di attività di Bed & Breakfast in appartamento, con l’unico limite, che il condominio o gli altri condomini non dessero prova del fatto che l’esercizio di tale attività comportasse conseguenze pregiudizievoli per i loro interessi.
Sulla stessa linea il Tribunale di Verona che, nella sentenza del 22.04.2015, stabiliva che l’attività di Bed & Breakfast fosse compatibile con la destinazione abitativa dell’immobile in cui si svolgeva e quindi non potesse ritenersi preclusa da una disposizione del regolamento condominiale, di natura contrattuale, che facesse divieto ai condomini di destinare gli alloggi ad attività di impresa e ad uso diverso da quello di abitazione.
In ragione di quanto sopra, il Tribunale riconobbe la possibilità per il proprietario dell’immobile adibito a B&B, di ospitare clienti e farli accedere alle parti comuni del condominio, come giardino e piscina.
Nonostante i molti precedenti giurisprudenziali che offrono evidenza del fatto che un divieto alla creazione di un’attività di piccola ricettività all’interno degli edifici condominiali non può essere vietata a meno che non venga definito così nel regolamento condominiale a fare chiarezza sul punto la Cassazione è nuovamente intervenuta e con la sentenza n.109 del 7 gennaio 2016 ha stabilito che non si possa destinare un appartamento ad “affittacamere, attività alberghiera o bed and breakfast ove il regolamento di condominio vieti la destinazione delle singole unità immobiliari ad uso diverso da quello abitativo”.
Per la Cassazione le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e tutte incompatibilicon la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo.
Qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativodel proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna dellemenzionate attività, a parte il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare ilcondomino anche in presenza del divieto.
Con questo chiarimento si vuole precisare che laddove il divieto non siapresente in un regolamento contrattuale di condominio, in astratto il singolo condomino potrà aprire la propria attività di bed &breakfastanche all’interno dello stabile, ma dovrà ovviamente rispettare alcune norme di comportamento.
Dovrà quindi essere data comunicazione all’amministrazione condominiale della decisione di aprire una tale attività (e questo sarà utile anche ai fini dell’anagrafe condominiale).A ciò potrebbe seguire che l’amministratore prenda banalmente atto della comunicazione e non fare altro.
Potrebbe però essere opportuno che l’amministratore comunichi all’assemblea condominiale l’inizio di tale attività, al fine di consentire all’assemblea di valutare la questione.
Potrebbero infatti rientrare in gioco una serie di ulteriori questioni legate all’apertura di un B&B in un condominio: dal timore di un aumento di costiper maggiore usura di locali e servizi comuni, al timore di una diminuzione della sicurezzadello stabile per l’aumento della frequentazione di un numero imprecisato di ospiti nella struttura ricettiva, all’aumento dei consumidovuti al cambio di destinazione dell’unità immobiliareecc. ecc.
Poiché l’assemblea è sovrana di decidere qualunque cosa che sia estranea alle attribuzioni specifiche dell’amministratore, potrebbe essere opportuno mettere l’assemblea nella possibilità di valutare tutti questi elementicosì da consentire una più informata e dunque serena vita condominiale.
Comunque sia un’attività di “bed and breakfast” anche quando è ammessa deve svolgersi nel rispetto delle regole di pacifica convivenza condominiale e non deve dar luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o che comportino disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. In mancanza sarà possibile agire ex art. 844 c.c. quando rumori e altre immissioni superino la normale tollerabilità.
Abbiamo così osservato un mutamento nelle decisioni provenienti dalla Corte di Cassazione, dato che prima l’apertura e l’avvio delle suddette attività non erano subordinate neanche all’approvazione dell’assemblea condominiale. Sembra invece oggi avvenuto un mutamento di rotta a sfavore delle predette attività.
Ed è doveroso ricordare che ogni singola Regione ed ogni Comune presentano caratteristiche diverse per il rispetto dei requisiti richiesti al fine di esercitare tale attività, insieme anche all’obbligo per il proprietario di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.
Quindi cara lettrice, il passo primo che dovrà effettuare è quello di controllare il contenuto del suo regolamento condominiale, verificare di aver informato l’amministratore di condominio, nonché aver rispettato tutti i requisiti previsti dalla normativa in tale ambito“.
Avv. MARIA SERENA PRIMIGALLI PICCHI
