Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Gentile Avvocato,
le pongo una questione che riguarda lo svolgimento di lavori di ristrutturazione all’interno di un appartamento del mio condominio. Quasi tutte le ore del giorno, si sentono rumori di demolizione che infastidiscono tutto il palazzo, e non ci permettono di riposare al sabato mattina. Inoltre, in questi mesi in cui molti di noi sono costretti a svolgere la propria attività in modalità “smart-working” per l’emergenza epidemiologica imposta dal Covid-19, hanno riscontrato notevoli difficoltà di concentrazione e di attenzione. Abbiamo anche scritto all’aministratore per essere tutelati, ma non abbiamo ricevuto alcun riscntro. Pertanto, vorrei sapere quali sono i limiti per lo svolgimento del lavori all’interno del Condominio.
“Caro lettore,
la domanda ci permette di fare ordine su una questione che può riguardare la vita di ciascuno di noi, soprattutto per chi vive all’interno dei condomini.
Occorre preliminarmente ricordare che non tutti i lavori di ristrutturazione che vengono svolti all’interno delle abitazioni sono uguali. La prima cosa da verificare è se si tratti di lavori di ordinaria amministrazione oppure di straordinaria.
Nel primo caso, l’art. 3, primo comma lett. a), del d.p.r. n. 380/2001 definisce le opere di manutenzione ordinaria come interventi “volti alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici, nonché quelli necessari ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. La manutenzione straordinaria è rappresentata da un insieme di interventi “particolarmente incisivi ovvero quegli interventi che riguardano anche modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici”.
Questo è importante perché sulla base della distinzione effettuata, cambia l’iter autorizzativo che il proprietario dell’immobile deve effettuare, nei confronti del Comune in cui ha sede l’immobile e nei confronti dello stesso Condominio.
Ad ogni modo, è opportuno che il proprietario oppure l’avente titolo, che effettua opere di ristrutturazione, comunichi anticipatamente all’Amministratore di Condominio, l’inizio dell’iter. Sarà poi compito di quest’ultimo informare opportunamente l’insieme dei condomini, circa la data di inizio e la data di termine prevista per i lavori.
A questo punto, sarà necessario verificare la presenza o meno di un regolamento condominiale. Non tutti i condomini, infatti, ne sono dotati. Specialmente quelli molto vecchi, difficilmente ne hanno uno in dotazione. Ad ogni buon conto, sono essenzialmente due gli aspetti da verificare:
- Se sussistono specifiche determinazioni di tempo all’interno del regolamento condominiale, l’applicazione delle stesse e il loro rispetto deve essere garantito;
- Non ci sono specifiche all’interno del regolamento condominiale.
E’ bene ricordare però che la legge lascia infatti all’autonomia del condominio ampio margine, purché nei limiti del rispetto della proprietà individuale. Solo un regolamento approvato all’unanimità potrebbe dire cosa i condomini possono o non possono fare all’interno della abitazione.
Se il regolamento di condominio non prevede orari dei lavori di ristrutturazione, allora ci aiuta una norma del codice civile, molto generica, la quale prevede che “le immissioni di fumo, calore e di rumori non possono superare la normale tollerabilità”. Difficile è definire aprioristicamente quale sia questa soglia, che per sua natura può risultare molto variabile.
Resta a questo punto, solo la possibilità di ricorrere agli usi e alle consuetudini adotatte dalla maggioranza dei condomini, quando si tratta di far svolgere lavori di ristrutturazione che comportano disagi per i vicini.
In questo caso, si osserverà che le fasce orarie in cui rispettare il silenzio sono quelle comprese tra le 21:00 e le 8:00 del mattino e tra le 13:00 e le 16:00. I giorni in cui è possibile svolgere i lavori, invece, vanno dal lunedì mattina fino al sabato mattina. Dal sabato pomeriggio alla domenica, solo ed esclusivamente quelli che vengono definiti come improrogabili ed urgenti. Festivi esclusi.
Si consiglia ad ogni modo di parlarne con il proprio amministratore per cercare un accordo con la totalità dei condomini”.
Avv. MARCO BALDINOTTI
