Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Con la recente ordinanza n. 9670/2020, la terza sezione civile della Corte di Cassazione è tornata sul tema sulla mancata consegna nell’ambito di una locazione per uso diverso da quello abitativo, del certificato di agibilità dell’immobile da parte del locatore.
Prima di entrare nel merito della questione affrontata dalla Suprema Corte è opportuno premettere che il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza di tutta una serie di condizioni di sicurezza, igene, salubrità e risparmio energetico di un edificio.
IL CASO affrontato dalla Corte di Cassazione è relativo -per quanto di interesse – ad una richiesta di risoluzione di un contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, in quanto il locatore non aveva mai consegnato il certificato di agibilità.
I giudici di prime cure respingevano la domanda sul rilievo che l’agibilità fosse una autorizzazione amministrativa che avrebbe dovuto essere richiesta dal conduttore.
Il giudice d’appello specificava meglio la ripartizione di tale onere di avanzare la richiesta del documento di agibilità,precisando che tale documento rientrasse tra i titoli autoritativi connessi all’esercizio dell’attività, con conseguente onere del conduttore di richiederne il rilascio.
Una deroga risulta tuttavia possibile se prevista contrattualmente dalle parti: secondo i Giudici d’appello, per ritenere sussistere un onere di tipo diverso in capo al locatore, è necessario l’assunzione da parte di questi di uno specifico obbligo all’ottenimento dei titoli abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività del conduttore.
La Corte di Cassazione, nel dichiarare inammissibili i motivi di ricorso, ha richiamato l’orientamento secondo cui “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato”(Cass. 25/01/2011 n. 1735).
I Giudici di Piazza Cavour, facendo proprio l’orientamento di cui alla pronuncia n. 13395/07 della medesima Suprema Corte, hanno poi ribadito che la destinazione particolare dell’immobile locato rileva soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso né l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore.
Avv. ENRICO CARTI
