Torna, dopo una pausa, l’appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Gentile avvocato,
crivo per avere una risposta sull’affitto dell’abitazione. Ho letto sui giornali che in caso di mancato pagamento del canone, il proprietario non può procedere con lo sfratto, perché bloccato. Rimane però il problema di come fare per pagare la mensilità alla scadenza, senza rischiare di subire una procedura di sfratto.
Esiste qualche misura prevista dal Governo, per far fronte a queste emergenze? Che cosa consiglia?
“Caro lettore,
in questo periodo di grave crisi sanitaria, economica e lavorativa, molto spesso i clienti ci chiedono di individuare una soluzione al grave problema delle locazioni abitative, finita nell’occhio del ciclone in quest’anno di pandemia. Spesso proponiamo di individuare una soluzione di concerto con i proprietari degli immobili, al fine di tutelare i diritti di ciascuna parte.
A tutto questo si sommano gli effetti della crisi economica, a causa della quale molti inquilini si sono ritrovati senza lavoro a causa dell’ulteriore stretta determinata dalla pandemia.
Allo stato attuale, il Governo ha provveduto a prorogare sino al 30 giugno 2021 la sospensione degli sfratti, misura già attuata a far data dall’inizio della pandemia, nel Marzo 2020.
È importante ricordare e sottolineare che non tutti gli sfratti sono compresi in questa misura: la proroga delle esecuzioni riguarda solo due tipologie di sfratti: quello per morosità (mancato pagamento dei canoni) e quello per il rilascio di immobili pignorati e venduti a seguito di asta giudiziaria. In sostanza, i casi di chi non paga l’affitto e di chi non paga il mutuo e/o le spese condominiali.
Non è stata prevista alcuna proroga, invece, per gli sfratti per finita locazione: i proprietari hanno la possibilità di portarli in esecuzione, già dal 31 dicembre 2020.
Quando si parla di blocco degli sfratti si fa riferimento esclusivamente alla parte conclusiva della procedura, quella delle esecuzioni. Infatti, mai è stato precluso per il proprietario chiedere al giudice di convalidare uno sfratto: questa azione può essere promossa normalmente dal locatore, dopo aver intimato (per varie ragioni) l’inquilino, chiamato a comparire in Tribunale. A quest’ultimo è infine consentito chiedere un termine per andarsene (in genere da tre a sei mesi) oppure eventualmente per pagare e interrompere la procedura: si tratta dei cd “termini di grazia”, allo scadere dei quali, senza esito, può essere intrapresa la fase esecutiva.
Proprio questa ultima fase è quella con le difficoltà maggiori, in quanto la concessione della forza pubblica è estremamente discrezionale, anche sulla base di considerazioni non solo giuridiche e della situazione di tensione abitativa e degli eventuali problemi di ordine pubblico. Inoltre questa fase può durare anni.
Ma il legislatore non si è fermato solo alla sospensione della fase esecutiva. A tal proposito, è opportuno segnalare che, come disciplinato dall’art. 1 comma 381 legge 178/2020, per l’anno 2021, “al locatore di un immobile adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa, che costituisca l’abitazione principale del locatario, in caso di riduzione dell’importo del contratto di locazione è riconosciuto, un contributo a fondo perduto fino al 50% della riduzione del canone, entro il limite massimo annuo di 1.200 euro”.
È una opportunità che il Legislatore ha voluto fornire alle parti di un rapporto di locazione, tenuto conto dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 estesa a tutto il territorio nazionale.
Quest’ultima misura permette di conciliare entrambe le esigenze, sia quella del proprietario che quella del conduttore, che potranno addivenire ad un accordo stragiudiziale. Questo consentirà di rendere meno gravoso per il peso della sospensione della fase esecutiva per il proprietario, che potrà vedersi restituire, al sussistere delle condizioni previste dalla norma, almeno il 50% della riduzione del canone“.
Avv. MARCO BALDINOTTI
