Torna la rubrica “La parola all’avvocato” curata dal legale Marco Baldinotti.
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Quando parliamo di diritto condominiale una norma di fondamentale importanza è l’articolo 1117 c.c., che indica quali possono essere le parti comuni del complesso condominiale. Fra queste troviamo i muri maestri, le scale, i portoni di ingresso, le aree destinate al parcheggio, la portineria, gli ascensori, i pozzi ecc.
Non rientrano in questo elenco i lucernari, ossia coperture a vetrate volte a fornire illuminazione o anche aerazione ad ambienti interni, i quali, in alcuni condomini, sono presenti permettendo ad una moltitudine di condòmini di poterne beneficiare.
Come vengono quindi disciplinati questi ultimi? Sia dottrina che giurisprudenza sono concordi nel ritenere che l’elenco indicato all’art. 1117 del Codice Civile ha una funzione prettamente esemplificativa, di conseguenza anche i lucernari sono da ritenere rientranti fra le possibili parti comuni di un condominio. Tale articolo infatti comprende “i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune”, categoria che potenzialmente comprende i lucernari.
A rendere più chiara la questione è intervenuta la Cassazione Civile, Sezione II del 18.01.2019, n. 1422, da cui emerge chiaramente che i lucernari possono essere considerati condominiali se danno luce a una parte comune dell’immobile.
Una giurisprudenza più recente ha dichiarato che le spese di manutenzione e conservazione dei lucernari sono da ripartire fra la collettività in ragione dei rispettivi millesimi, unicamente se questi hanno una funzione comune.
Non bisogna dimenticare che i lucernari, qualora questi siano destinati al servizio godimento esclusivo di una sola parte del complesso, le loro spese di manutenzione sono da ripartire unicamente fra i condomini che ne beneficiano.
Ovviamente i lucernari possono anche essere di proprietà esclusiva in determinate condizioni, come quando da beneficio ad un solo condomino o quando il lucernario stesso viene realizzato successivamente all’acquisto di un appartamento e non faccia già parte dell’edificio.
In tal caso sia le spese di costruzione, sia il successivo godimento spetterà al condomino che ne ha voluto la costruzione.
Per citare un esempio recente, il Tribunale di Cosenza ha stabilito che, qualora un condomino proprietario esclusivo di un lucernario venga danneggiato da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla copertura del condominio il risarcimento del danno sarà collettivo. Qualora tali infiltrazioni siano da attribuire al deterioramento dello strato di copertura del complesso e il lucernario in questione non ne sia la causa.
Avv. MARCO BALDINOTTI
