Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Enrico Carti e Marco Baldinotti.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
Gentile avvocato,
scrivo in merito ad una problematica che mi è successa in questi giorni. Sono in affitto presso una casa, contratto registrato e nessun problema con la proprietaria. Ad un certo punto, senza alcun motivo apparente, non sono riuscito più ad entrare in casa, in quanto la chiave non riusciva ad entrare nella toppa. Ho avvisato la proprietaria e chiamato un fabbro. Il quale è stato costretto, dopo vari tentativi, a sostituire il cilindro della serratura, in quanto un pezzo dello stesso non era più funzionante. Avvisato della questione la proprietà, ho chiesto che venisse saldato il conto e le relative spese, in quanto amministrazione straordinaria, che spetta a lei. La proprietaria mi ha però risposto di no, che si tratta di piccola manutenzione, e quindi spetta a me come inquilina. Ma è vero?
“Caro lettore,
la ripartizione delle spese all’interno di un contratto di locazione ha sempre generato notevoli conflitti fra le parti. Anche quando i rapporti sembrano idilliaci, non sempre si riesce a raggiungere il giusto compromesso sulla modalità di suddivisione delle spese.
Certo, non sempre questa operazione è agevole, essendo molteplici le situazioni che possono generarsi all’interno di una abitazione. Oltre alla normativa codicistica, ci viene in soccorso anche la giurisprudenza, con numerose sentenze che di volta in volta ci aiutano a definire il confine delle spese e come queste siano ripartite fra le parti. Questo è uno di quei casi controversi. Ma andiamo con ordine.
Il codice civile all’art. 1576 specifica che spettano al locatore “tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore”.
Allo stesso tempo, l’art.1621 c.c. specifica, coerentemente, che “il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario”.
Pertanto, la prima grande ripartizione che si incontra sul tema è quella che separa le spese di ordinaria (a carico del conduttore), con le spese di straordinaria (a carico del locatore).
Pur lasciando ampio spazio alla determinazione e alla libera scelta delle parti, nello stabilire di volta in volta cosa sia più opportuno ricomprendere all’interno dei due gruppi, non vi è dubbio alcuno nel ritenere che questa suddivisione sia quella più corretta.
Altrettanto evidentemente non sempre questa linea di demarcazione trova la giusta applicazione pratica. E’ per questo che ci vengono in soccorso alcune pronunce giurisprudenziali, che molte volte si sono espressi in tal senso.
Nel caso che ci è stato posto all’attenzione oggi, difficile trovare una risposta univoca. Infatti, se il guasto è determinato dalla normale usura della serratura la spesa sarà a carico dell’inquilino. Allo stesso modo dovrà pagare l’inquilino se il guasto è stato determinato dall’uso di una chiave difettosa da lui stesso commissionata. Se, al contrario, il malfunzionamento è determinato da un difetto originario della serratura, la sostituzione dovrà essere a carico del proprietario.
Ad ogni modo in casi come questi occorre che le parti riescano a trovare un accordo, sulla modalità di ripartizione della spesa.
Infine, se la necessità di sostituire la serratura della porta derivasse dalla volontà dell’inquilino di essere l’unico ad avere le chiavi dell’abitazione, non sarà necessario scomodare il codice civile, ma – più semplicemente – fare applicazione del buon senso“.
Avv. MARCO BALDINOTTI
