La parola all’avvocato: mancata manutenzione caldaia e guasti. Chi paga?

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Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa BaldocciMaria Serena Primigalli, Enrico Carti Marco Baldinotti.

Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected]


Gentile avvocato, sono la proprietaria di un immobile affittato nel 2015 nel quale nel 2016 ho provveduto alla sostituzione, su richiesta del conduttore, della caldaia con una più moderna e che permettesse maggior risparmio energetico. L’anno scorso, per puro caso, ho saputo dal conduttore che sulla nuova caldaia per i primi tre anni non era mai stata fatta manutenzione ordinaria annuale da parte di un tecnico specializzato. Mi sono pertanto raccomandata verbalmente con lui affinché provvedesse a norma di legge.
In questi giorni ho ricevuto una sua telefonata dicendo che il tecnico durante il controllo ha riscontrato la necessità di cambiare il vaso di espansione della caldaia in quanto questa non funziona più bene. Ha inoltre chiesto che tale spesa (trattandosi di manutenzione straordinaria) fosse di mia competenza. Ora Le domando questo: essendo la caldaia datata di soli 4 anni e non avendo il mio inquilino sino ad ora provveduto alla manutenzione ordinaria secondo legge, posso imputare a lui a titolo di negligenza il guasto ed i relativi oneri di acquisto e sostituzione del pezzo che si è guastato?

 

 

Gentile lettore, la domanda ci permette di esplicare in maniera corretta quella che è la disciplina in merito alla ripartizione degli oneri di manutenzione delle caldaie, laddove ci sia in essere un contratto di locazione.

Come noto, tra le obbligazioni principali del locatore, ai sensi dell’art 1575 c.c., rientrano quelle “di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto”. Da ciò si evince che nella definizione debba essere considerato il corretto e adeguato funzionamento di uno strumento essenziale alla “vita” dell’appartamento, quale viene normalmente definita la caldaia, senza la quale risulterebbe impossibile garantire un corretto uso dell’immobile locato.

E’ lo stesso codice che ci facilita il compito di individuare in capo a chi delle due parti spetti l’onere di riparazione dei beni mobili che compongono l’appartamento: l’art.1576 c.c., infatti, recita che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, e spese di conservazione e di ordinaria manutenzione, sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore”.  Pertanto sulla base del testo, è pacifica la suddivisione fra oneri di straordinaria manutenzione in capo al locatore, e i compiti di ordinaria manutenzione che spettano all’inquilino.

Questo ci permette di definire la suddivisione, nello specifico, delle singole opere.

La revisione della caldaia può essere ripartita fra due tipologie di interventi: manutenzione ordinaria della caldaia e controllo dell’efficienza energetica (che di solito viene chiamato “verifica dei fumi”). Entrambi gli interventi di manutenzione e controllo sono obbligatori per legge.

Pertanto, possiamo tranquillamente affermare che le spese di manutenzione della caldaia, pulizia e controllo fumi sono a carico dell’inquilino, in quanto rappresentano spese di manutenzione ordinaria dell’impianto termico. Sono a carico dell’inquilino anche le spese di accensione stagionale della caldaia e di messa a riposo al termine della stagione invernale.
Al proprietario, invece spettando le spese per la sostituzione della caldaia, a meno che la rottura non sa imputabile a negligenza o scarsa manutenzione da parte dell’inquilino. Inoltre, spettano sempre al locatore (cioè al proprietario) anche le spese di sostituzione di parti della caldaia, qualora la rottura sia dovuta a vetustà o caso fortuito.

Pertanto, per rispondere alla sua domanda, risulta del tutto evidente che la pulizia e la manutenzione della caldaia sono obbligatorie per legge e sono necessarie per mantenere l’impianto funzionante durante il tempo di vita della caldaia.

Così, si può tranquillamente affermare che essendo la caldaia datata di soli 4 anni e non avendo l’inquilino sino ad ora provveduto alla manutenzione ordinaria secondo legge, debbano imputare a lui a titolo di negligenza il guasto, sempre qualora si sia in grado di dimostrare la natura del danno. E questo onore spetta a chi ne richiede il risarcimento e l’imputazione, in questo caso al proprietario. Sarà poi compito dell’inquilino quella di riuscire a giustificare il proprio inadempimento.

Tuttavia, come confermato Cassazione con la sentenza n.24737 del 2007, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anomalo della caldaia, devono essere imputati a caso fortuito o vetustà, e quindi le spese di riparazione sono a carico del locatore.

 

Avv. Marco Baldinotti

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