La parola all’avvocato: tra manutenzione ordinaria della caldaia e conformità dell’impianto

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Torna la rubrica “La parola all’avvocato” curata dal legale Marco Baldinotti.
I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].


Buonasera. Ho comprato casa nel 2023, svolgendo a settembre la revisione della caldaia. Successivamente ho avuto il controllo della Regione ed era tutto ok. Quando mi sono stati richiesti i documenti relativi all’anno 2020/2021, questi non c’erano. Il vecchio proprietario non aveva correttamente fatto i controlli. Ho fatto vedere il contratto di compravendita dell’immobile e mi ha detto che era ok e quindi in difetto erano i proprietari di prima. Oggi ricevo una raccomandata chiedendomi di pagare 120 euro per la mancata documentazione dell’anno 2020/2021. Chi deve pagare? Grazie.
Caro lettore,
la domanda ci permette di ritornare su una questione già affrontata precedentemente, ma che ancora oggi solleva numerosi dubbi.

E’ bene distinguere tra la manutenzione ordinaria della caldaia (con le relative revisioni) e la conformità generale dell’impianto. Dal modo in cui è posta la domanda non si comprende se si fa riferimento all’una o all’altra ipotesi. 

Tuttavia è possibile distinguere questa casistica in due filoni principali:

  1. In caso di acquisto, qualora sia smarrito o dimenticato il libretto della caldaia da parte del precedente proprietario, è possibile farsi rilasciare un nuovo libretto, ma bisognerà indicare come titolare della caldaia (e, quindi, come intestatario del relativo libretto) il nuovo proprietario. 

Solo così si potranno evitare le sanzioni per l’omessa manutenzione degli anni precedenti dovute all’impossibilità di provare l’avvenuto espletamento delle revisioni, a meno di non dover ricorrere a improbabili dimostrazioni della data di subentro nella proprietà. Ogni caldaia è associata a un nominativo e se questo viene modificato, occorre aggiornarlo con il nominativo del nuovo proprietario.

  1. Sempre in caso di acquisto, il libretto di impianto nella compravendita immobiliare è richiesto per la compilazione dell’APE: il professionista deve inserirlo in copia o originale, indicando anche il codice del catasto regionale, se questo esiste. In sua assenza l’attestato non potrà essere compilato, perché in caso contrario significherebbe dichiarare che il precedente proprietario usava l’impianto violando le norme. La non regolarità delle verifiche sull’impianto, invece, riduce la durata dell’APE, che normalmente è di 10 anni.

Suggeriamo sempre di accertarsi dell’esistenza di questo documento e della regolarità delle verifiche già in sede di trattativa. In caso di acquisto di immobile con impianto inattivo bisogna considerare la necessità e la spesa della nuova messa in esercizio, dei controlli e dell’aggiornamento o dotazione del libretto, a seconda della durata del periodo di inattività“.

Avv. MARCO BALDINOTTI

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