Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena Primigalli, Marco Baldinotti e Martina Pernici.
Gli articoli saranno pubblicati settimanalmente. I lettori potranno porre domande che ritengano di comune interesse scrivendo alla mail del nostro giornale: [email protected].
In caso di abitazione oggetto di comodato d’uso gratuito possono crearsi dubbi e incertezze in materia di IMU e TARI per quanto concerne la debenza delle stesse e il soggetto tenuto al pagamento.
il comodato d’uso gratuito è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile o immobile affinché il comodatario se ne serva per un tempo o per un uso determinato, impegnandosi a restituirla nel termine fissato o, se a tempo indeterminato, a richiesta del comodante. il Codice Civile all’art. 1803 definisce il contratto di comodato “essenzialmente gratuito”, la causa dello stesso va ritrovata nello spirito di liberalità ed è, perciò, strettamente legata al rapporto tra le parti (di solito di parentela o amicizia), basato sulla fiducia (intuitus personae).
Perché la gratuità del contratto non venga meno, occorre che l’interesse del comodante alla stipulazione non abbia contenuto patrimoniale ovvero, il vantaggio patrimoniale che ne tragga sia indiretto e mediato, un interesse di fatto secondario, in modo tale che non si instauri una relazione di corrispettività con il beneficio concesso al comodatario. Il comodante potrà apporre un modus al contratto; a titolo d’esempio, si potrà prevedere che il comodatario sostenga le spese delle utenze (acqua e luce), provveda al pagamento dei tributi, dei contributi di bonifica ecc. Il comodatario dovrà sostenere e adempiere tali oneri, a condizione che il modus non snaturi la gratuità del comodato. La Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata sul punto con la sentenza n. 3021/2001, affermando che “in presenza di un modus a carico del comodatario il carattere di essenziale gratuità del comodato viene meno solo se il vantaggio conseguito dal comodante si pone come corrispettivo del godimento della cosa con natura di controprestazione e non certamente allorché il comodatario si limiti al pagamento di una somma periodica a titolo di rimborso spese.”
L’essenziale gratuità del contratto di comodato lo distingue dalla locazione, la quale prevede il versamento di un canone quale corrispettivo per l’uso della cosa locata, evidente è, in caso di locazione, l’interesse patrimoniale del proprietario.
È un contratto reale che si perfeziona con la traditio della res oggetto dello stesso, la consegna del bene può avvenire senza specifiche formalità, un caso frequente è la consegna delle chiavi quando è data in comodato la casa. In casi particolari la consegna della res può anche venir meno, qualora il bene si trovi già presso il comodatario, giacché è mutato il titolo dell’anteriore detenzione.
Il comodato non richiede particolari forme per la sua stipulazione, difatti, nella maggioranza dei casi avviene verbalmente: si pensi, a titolo di esempio, alla ricorrente situazione in cui il genitore dà in comodato la casa di sua proprietà al figlio. Tuttavia, la forma con la quale il contratto di comodato è stipulato non è del tutto irrilevante, soprattutto nei casi in cui ha ad oggetto un immobile.
Il contratto di comodato d’uso gratuito avente ad oggetto beni immobili deve essere registrato entro 20 giorni dalla data della stipulazione se redatto in forma scritta. Al contrario, se stipulato verbalmente sarà registrato solo qualora vi sia fatto riferimento in un altro contratto soggetto a registrazione.
In materia di imposta municipale unica (IMU) il contratto di comodato rileva ai fini dell’individuazione del contribuente sul quale grava il tributo. Si tratta di un tributo diretto di tipo patrimoniale che va al colpire la componente immobiliare del patrimonio. È esente da IMU l’abitazione principale, definita come “l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente”.
Residenza anagrafica e dimora abituale sono due concetti distinti che non sempre coincidono. Per residenza anagrafica si intende il dato formale comunicato al Comune dove un soggetto si è stabilito, la dimora, invece, indica l’aspetto sostanziale della residenza e individua il luogo dove effettivamente una persona abita. In materia di IMU, anche e soprattutto per evitare condotte elusive, il Legislatore guarda non soltanto al dato formale della residenza, bensì al dato sostanziale della dimora abituale.
Soggetti passivi dell’imposta sono, ai sensi dell’art. 9 del D.Lgs. n. 23/2011 il proprietario, il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie secondo le quote di possesso. Sono soggetti passivi anche il locatario del bene immobile in ipotesi di locazione finanziaria e il concessionario nel caso di concessioni demaniali.
Di fondamentale importanza ai fini IMU, come detto, sono i concetti di residenza e dimora abituale, il soggetto proprietario di un immobile, nel quale non risiede abitualmente pagherà su questo immobile l’imposta municipale unica. Per quanto concerne il comodato, tenuto al pagamento dell’imposta sarà il proprietario dell’immobile nel quale, abita, di fatto, il comodatario.
A fini esplicativi, si tenga presente la situazione del soggetto proprietario e residente fino a un determinato periodo in un immobile e che, successivamente, vada ad abitare in un’altra casa. Nel caso in cui la prima casa sia oggetto di comodato d’uso gratuito, pagherà su questa l’imposta municipale unica al Comune dov’è sito l’immobile, viceversa, l’imposta sui rifiuti (TARI) sarà addebitata al comodatario
Occorre, tuttavia, tenere conto delle novità in materia contenute nella Legge di Stabilità 2016, la quale ha introdotto un’agevolazione IMU per le unità immobiliare concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzino quale abitazione principale. È prevista la riduzione del 50% sulla base imponibile per tutte le unità immobiliari, escluse quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A78 e A/9. Leggendo bene la normativa, si nota come, di fatto, si tratti di un’agevolazione concessa soltanto in casi ben definiti da requisiti particolarmente restrittivi. Per beneficiare della riduzione occorre che:
- Comodante e comodatario siano legati da una relazione di parentela in linea retta entro il primo grado (genitore-figlio);
- L’immobile ad uso abitativo deve essere ubicato nello stesso comune dove il proprietario ha la residenza e la dimora abituale. Sono comprese anche le pertinenze secondo i limiti previsti per l’abitazione principale (massimo tre pertinenze, una per ogni categoria catastale C2, C6, C7);
- il possesso di un terreno agricolo, di un’area edificabile, di un capannone non limita la possibilità di beneficiare della riduzione del 50% sulla base imponibile, a condizione che si tratti di massimo due immobili ad uso abitativo siti nello stesso comune di residenza del proprietario, di cui uno è l’abitazione principale;
- Sono esclusi i comodati per le abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9);
Il proprietario ha l’onere di attestare il possesso dei predetti requisiti al comune di residenza tramite apposita dichiarazione e il contratto di comodato dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate (ciò riguarda anche i contratti stipulati verbalmente). Si presti attenzione al caso (frequente) in cui il proprietario dia in comodato d’uso gratuito l’immobile senza variare la residenza, ma comunicando, ai fini TARI, la variazione del soggetto contribuente: il comodante sarà comunque tenuto a pagare l’IMU sulla casa oggetto di comodato, in quanto abitazione principale del comodatario. Difatti, occorrerà guardare alla dimora abituale del soggetto che abita nell’immobile e che è tenuto al pagamento della Tari, mentre la dimora abituale del comodante risulterà altrove, figurando l’abitazione come seconda casa. Come sopra detto, il soggetto passivo dell’IMU è il possessore dell’immobile, il comodatario in quanto mero detentore non sarà tenuto al pagamento dell’imposta, al contrario, si farà carico dell’imposta sui rifiuti, dal momento che occupa l’immobile e usufruisce del servizio di raccolta.
