“La parola all’avvocato”: sfratto e disdetta, alcune soluzioni pratiche

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Nuovo appuntamento con la rubrica “La parola all’avvocato” curata dagli avvocati Elisa Baldocci, Maria Serena PrimigalliMarco Baldinotti.

Gentile Avvocato,
vorrei sottoporre alla sua attenzione una questione relativa ad un mancato pagamento di un contratto di affitto, su un fondo di mia proprietà. La Società che ha sottoscritto il contratto di locazione non ha pagato alcune mensilità arretrate e allo stesso tempo, vorrebbe che io rinunciassi a riavere l’immobile alla data naturale della scadenza, stabilita da contratto per il mese di Giugno 2019. Siamo alla seconda scadenza del contratto, ma io non ho nessuna intenzione di proseguire nel rapporto. Come devo comportarmi? Grazie della risposta.

“Caro lettore,
la questione che viene sottoposta alla nostra attenzione questa settimana è particolarmente complessa. La difficoltà deriva dalle tipologie di strumenti che il nostro ordinamento prevede al fine di far cessare un contratto di locazione. Queste sono sostanzialmente tre:

  • Licenza per finita locazione, che si intima prima della scadenza del contratto. Si tratta di ipotesi eccezionale di cd. Condanna in futuro;
  • Sfratto, che si intima dopo la scadenza del contratto, con lo scopo di riprende possesso dell’immobile non ancora liberato;
  • Sfratto per morosità, che si intima per mancato pagamento dei canoni alle scadenze stabilite oppure anche in caso di mancato pagamento degli oneri accessori.

Tutte e tre le ipotesi, prevedono un successivo uguale svolgimento, e competente sarà il Tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata. In tutti e tre i casi sopraelencati, la procedura inizia con una intimazione, rivolta dal locatore, di lasciar libero l’immobile, con contestuale citazione del conduttore per la convalida. L’intimazione deve essere notificata mediate raccomandata.

E’ importante sottolineare che la licenza per finita locazione deve essere notificata al conduttore anteriormente alla scadenza del contratto (contrariamente a quanto previsto per lo sfratto per finita locazione, che deve essere notificato successivamente alla scadenza, purché sia esclusa la rinnovazione del contratto).

Con la notifica tempestiva dell’atto – che assume anche natura e funzione sostanziale di disdetta, qualora pervenga a controparte nel termine previsto dalla legge – si evita la rinnovazione del contratto. Il relativo procedimento si conclude con una condanna anticipata o c.d. ”condanna in futuro”, in quanto il giudice emette un provvedimento di convalida che produce i suoi effetti solo in epoca successiva alla data della sua emissione, ossia successivamente alla scadenza del contratto. 

Sia la licenza per finita locazione che lo sfratto per finita locazione presuppongono l’invio della disdetta, ossia la comunicazione rivolta dal locatore al conduttore (da recapitarsi almeno sei mesi prima della scadenza per le locazioni ad uso abitativo ed almeno dodici o diciotto mesi per quelle ad uso diverso) per significare che, alla scadenza prevista in contratto, lo stesso non sarà rinnovato.

Lo sfratto per morosità, invece, prevede che in giudizio venga resa dichiarazione sulla persistenza della morosità. Tuttavia la parte inadempiente, che intenda regolarizzare la propria posizione, può richiedere il cd. Termine di grazia per regolarizzare la propria posizione (di regola non superiore ai 90 giorni)“.

Avv. MARCO BALDINOTTI

1 COMMENTO

  1. Buongiorno, mi permetto di correggere la seguente frase: “Con la notifica tempestiva dell’atto – che assume anche natura e funzione sostanziale di disdetta”.

    Come da sentenza * Cass. civ., sez. III, 14 giugno 1972, n. 1879 “L’intimazione di licenza o di sfratto, richiesta per il procedimento di convalida, non ha il contenuto e gli effetti sostanziali della disdetta. Essa è una dichiarazione precettiva del locatore o concedente che tende ad avere incidenza diretta nella situazione giuridica del conduttore. Si tratta, cioè, dell’esercizio di un diritto potestativo attraverso il compimento di un negozio giuridico sostanziale, ma inidoneo da solo al conseguimento del fine cui tende, che è raggiungibile solo attraverso l’ulteriore atto di proposizione della domanda di convalida. Tra i due atti, l’uno sostanziale l’altro processuale, esiste una correlazione necessaria, imposta dalla legge. L’atto sostanziale di intimazione di licenza o di sfratto ed il provvedimento giurisdizionale di convalida, nella loro intima correlazione, collaborano all’effetto sostanziale consistente nella incidenza diretta nella situazione giuridica del conduttore ed integrandosi l’uno con l’altro si pongono quale atto complesso, produttivo di quell’effetto sostanziale.”

    Per il resto ottimo articolo, grazie.

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